Συχνές Ερωτήσεις
Υπάρχουν κάποιοι περιορισμοί για τους αλλοδαπούς, κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι απλή και εύκολη. Σύμφωνα με το Νόμο, οι αλλοδαποί, ανεξάρτητα από την εθνικότητα, μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας. Οι περιορισμοί αγοράς ακινήτου ισχύουν μόνο σε παραμεθόριες περιοχές (Ανατολικού Αιγαίου, Δωδεκάνησα, περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, Κρήτη, Ρόδος) για τους πολίτες των χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης οι οποίοι για να προβούν στην αγορά, πρέπει να απευθυνθούν στο Συμβούλιο Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης για να εκδώσουν άδεια αγοραπωλησίας, εφόσον διασφαλισθεί ότι δεν έχουν ιστορικό το οποίο να θεωρείται επικίνδυνο για την ασφάλεια της περιοχής.
Προαπαιτούμενα έγγραφα για την αγορά ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές για τους πολίτες των χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, μπορείτε να βρείτε εδώ.
Τα περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα δεν έχουν κανένα χρονικό όριο για την περίοδο κυριότητας (Freehold ownership).
Στα περισσότερα τμήματα της χώρας υπάρχει το Κτηματολόγιο, το οποίο είναι σε εξέλιξη.
Στην Ελλάδα τα ακίνητα είναι κτισμένα και σχεδιασμένα βάσει Ευρωπαϊκών προδιαγραφών που ανταποκρίνονται στους αυστηρούς αντισεισμικούς κανονισμούς.
Η διαδικασία αγοραπωλησίας συνήθως ολοκληρώνεται σε 6 με 8 εβδομάδες.
Ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσω κατά την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα; Παρακαλούμε ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα κατά την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα:
Παρακαλούμε ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα κατά την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα:
1. Επιλέξτε το ακίνητο, με τις συμβουλές ενός πιστοποιημένου Συμβούλου Ακίνητης Περιουσίας/ Μεσίτη
Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας/ Μεσίτης : Η σωστή και στοχευμένη έρευνα είναι πολύ σημαντική, για να βρείτε το ιδανικό σας ακίνητο.
Για να εξασφαλίσετε επαγγελματική εξυπηρέτηση και προσέγγιση απευθυνθείτε σε ένα πιστοποιημένο Μεσιτικό γραφείο.
Τα μέλη του Συνδέσμου Ελλήνων Κτηματομεσιτών(ΣΕΚ), έχουν μεγάλη εμπειρία και είναι Διεθνώς αναγνωρισμένα, με τη δυνατότητα, να σας καθοδηγήσουν σε όλη την διαδικασία αγοράς, από την εύρεση του ακινήτου έως και την υπογραφή του Συμβολαίου Μεταβίβασης Ακινήτου. (www.sek.gr)
2. Προσλάβετε Δικηγόρο, Συμβολαιογράφο, Αρχιτέκτονα/ Πολιτικό Μηχανικό και Λογιστή
Δικηγόρος – Ο Νομικός έλεγχος πραγματοποιείται από δικηγόρο και αφορά την νομική κατάσταση και εκτίμηση του ακινήτου. Ο δικηγόρος κάνει έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας για τα τελευταία 20 χρόνια, (ποιός / ποιοί είναι δικαιούχοι, εάν είναι υποθηκευμένο, αν υπάρχουν δικαστικές εκκρεμότητες, αξιώσεις, απαλλοτριώσεις ή ύπαρξη άλλων νομικών εμποδίων). Ο έλεγχος γίνεται στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο.
Για τα συνεργαζόμενα δικηγορικά γραφεία πατήστε εδώ.
Αρχιτέκτονας/Πολιτικός Μηχανικός – Ο Τεχνικός έλεγχος πραγματοποιείται από τον Αρχιτέκτονα ή Πολιτικό Μηχανικό και επιβεβαιώνει εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου, εάν είναι κατασκευασμένο σύμφωνα με τις πολεοδομικές προδιαγραφές/διατάξεις, την σχέση μελέτης – κατασκευής, την ποιότητα υλικών κλπ. (Πολεοδομία). Όσων αφορά τα οικόπεδα, εκτάσεις και αγροτεμάχια (με ή χωρίς κτίσμα), γίνεται έλεγχος του τοπογραφικού διαγράμματος το οποίο περιλαμβάνει το εμβαδόν του ακινήτου, δυνατότητα δόμησης (τ.μ.), εγκρίσεις της Αρχαιολογικής και Δασικής Υπηρεσίας, τυχόν χαρακτηρισμοί όπως αιγιαλός, βιότοπος.
Για τα συνεργαζόμενα Αρχιτεκτονικά γραφεία και Πολιτικούς Μηχανικούς πατήστε εδώ.
Συμβολαιογράφος – Ο Συμβολαιογράφος διεξάγει και πιστοποιεί όλες τις συναλλαγές, εξασφαλίζοντας την νομικά ορθή μεταβίβαση του ακινήτου. Συντάσσει και αναθεωρεί όλα τα επίσημα έγγραφα.
Για τα συνεργαζόμενα Συμβολαιογραφικά γραφεία πατήστε εδώ.
Λογιστής – Είναι σημαντικό να προσλάβετε έναν λογιστή. Θα σας βοηθήσει με την έκδοση του ΑΦΜ, τις φορολογικές δηλώσεις και θα σας εξηγήσει τους νόμους της Φορολογίας Ακίνητης Περιουσίας.
Για τα συνεργαζόμενα Λογιστικά γραφεία πατήστε εδώ
3. Κάντε αίτηση για Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)
Η έκδοση ΑΦΜ είναι υποχρεωτική για όλους που επιθυμούν να προβούν στην αγορά ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα (αλλοδαποί, μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού). Το ΑΦΜ εκδίδεται από την Εφορία, άμεσα με την ένδειξη του διαβατηρίου και του πιστοποιητικού γεννήσεως σας, είτε από εσάς ή από τον δικηγόρο ή τον λογιστή σας εφόσον τους έχετε παραχωρήσει πληρεξούσιο.
4. Ανοίξτε έναν Ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό
Για το άνοιγμα λογαριασμού θα χρειαστείτε ελάχιστο χρόνο και δεν απαιτείται ελάχιστη κατάθεση. Μαζί σας πρέπει να έχετε την ταυτότητα ή διαβατήριο, το ΑΦΜ σας και ένα αποδεικτικό στοιχείο της διεύθυνσης σας (πχ. λογαριασμό ΔΕΗ).
Όλες οι πληρωμές που συνδέονται με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα θα πραγματοποιηθούν από το νέο λογαριασμό διότι αποδεικνύει ότι τα κεφάλαια για την αγορά ακινήτου προέρχονται από το εξωτερικό και συνεπώς δεν είναι αντικείμενο φορολόγησης στην Ελλάδα.
5. Υπογράψτε το Ιδιωτικό Συμφωνητικό – Αρραβώνας
Πριν την υπογραφή του οριστικού Συμβολαίου υπογράφεται Ιδιωτικό Συμφωνητικό – Αρραβώνας, που αναφέρει λεπτομερώς τους όρους πώλησης και το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών, ώστε το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά. Το ποσό της προκαταβολής ισούται κατά μέσο όρο με 10% της αξίας του ακινήτου.
6. Πληρώστε τους φόρους (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου)
Πριν την υπογραφή του Συμβολαίου, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) στην Εφορία. Ο ΦΜΑ ανέρχεται στα 3% και υπολογίζεται βάσει της αξίας του ακινήτου που αναφέρεται στο Συμβόλαιο.
Για τα νεόκτιστα ακίνητα (άδειες που εκδόθηκαν μετά τις 31.12.2005), ο ΦΜΑ αντικαθίσταται με ΦΠΑ (23%) υπολογισμένος βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
7. Υπογράψτε το Συμβόλαιο
Μόλις ολοκληρωθούν ο Νομικός και ο Τεχνικός έλεγχος (2-8 εβδομάδες συνήθως). Θα υπογράψετε οριστικό Συμβόλαιο, το οποίο ο συμβολαιογράφος θα καταθέσει στο Υποθηκοφυλακείο. Εναλλακτικά εξουσιοδοτήστε τον δικηγόρο σας για την υπογραφή του Συμβολαίου.
8. Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο και Μεταβίβαση
Μετά την καταχώρηση του Συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο, ο δικηγόρος σας πρέπει να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο όνομά σας και να πάρει ένα πιστοποιητικό από το Υποθηκοφυλακείο.
Το Συμβόλαιο και το πιστοποιητικό από το Υποθηκοφυλακείο θα κατατεθούν στο Κτηματολόγιο από τον δικηγόρο.
9. Κάντε Αίτηση για την έκδοση της Άδεια Παραμονής
Μετά την αγορά ακινήτου αξίας άνω των € 250.000 σύμφωνα με το Νόμο, κάνοντας την αίτηση, μπορείτε να αποκτήσετε την Άδεια παραμονής για εσάς και την οικογένειά σας (παιδιά έως 18 ετών) ή εξουσιοδοτήστε τον δικηγόρο σας.
Ποια είναι τα έξοδα αγοραπωλησίας
ΦΜΑ (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) – ΦΜΑ ανέρχεται στο 3% και υπολογίζεται από τον συμβολαιογράφο βάσει της αξίας του ακινήτου που αναφέρεται στο Συμβόλαιο. Θακαταβληθεί πριν την υπογραφή του Συμβολαίου Μεταβίβασης Ακινήτου στην αρμόδια ΔΟΥ. Τα νεόδμητα ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής εκδόθηκε μετά την 31.12.2005 ο ΦΜΑ μετατρέπεται σε ΦΠΑ 23%.
Δικηγόρος – Η αμοιβή του δικηγόρου ανέρχεται σε ποσοστό 0,5 – 2% , υπολογισμένη βάσει της αξίας του ακινήτου.
Συμβολαιογράφος – Τα έξοδα του συμβολαιογράφου ανέρχονται κατά μέσο όρο σε ποσοστό από 0,65 – 1,2 %.
Υποθηκοφυλακείο – Τα έξοδα του Υποθηκοφυλακείου ανέρχεται σε ποσοστό 0,475 % της αναφερόμενης τιμής του Συμβολαίου.
Μπορώ να πάρω/(υποβάλλω την αίτηση για) δάνειο στην Ελλάδα
Μπορείτε να πάρετε δάνειο στη Ελλάδα. Η διαδικασία δεν διαφέρει από τις υπόλοιπες Ευρωπαϊκές χώρες. Για την παροχή δανείου θα πρέπει να κάνετε αίτηση για την οποία θα χρειαστείτε το διαβατήριο και την επιβεβαίωση του εισοδήματός σας για τα τελευταία 2 έτη. Σας ενημερώνουμε πως εφόσον επιθυμείτε να κάνετε την αίτηση πρέπει να πληρώσετε όλα τα έξοδα μεταβίβασης ακινήτου, προτού γίνει η εκταμίευση.
Τι είναι η Αντικειμενική Αξία Ακινήτου
Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Αξία Βεβαιωθέντος Φόρου είναι η εκτιμώμενη νομισματική αξία ενός ακινήτου σύμφωνα με τις Ελληνικές Φορολογικές Αρχές.
Είμαι υποχρεωμένος να πληρώσω τον ετήσιο Φόρο Ακίνητης Περιουσίας
Ο ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Περιούσιάς) είναι υποχρεωτικός για όλους τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας. Παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες λεπτομέρειες.
Ως ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα είμαι υποχρεωμένος να πληρώνω τους ετήσιους φόρους
Βάσει του Νόμου, όλα τα ακίνητα στην Ελλάδα πρέπει να δηλώνονται στην φορολογική φόρμα Ε9 η οποία υποβάλλεται στην Εφορία ηλεκτρονικά, μαζί με την φορολογική δήλωση εισοδήματος Ε1. Η υποβολή του Ε9 & Ε1 είναι υποχρεωτική. Εφόσον δεν έχετε εισόδημα στην Ελλάδα στην Ε1 θα υποβάλετε “0” (μηδενική) δήλωση. Η υποβολή μπορεί να γίνει από τον λογιστή σας ή από τον δικηγόρο σας.
Πρέπει να πληρώσω Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών εφόσον πουλήσω ακίνητο
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών δεν υπάρχει στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή.
Τι θα συμβεί εάν ένα από τα δύο συμφωνημένα μέρη αποφασίσει να υπαναχωρήσει από την συμφωνημένη αγοραπωλησία
Στην περίπτωση υπαναχώρησης από την συμφωνημένη αγοραπωλησία, και εφόσον υπάρχει υπογεγραμμένο Ιδιωτικό Συμφωνητικό – Αρραβώνας με κατατεθειμένη προκαταβολή, υπάρχουν τρεις διαφορετικές περιπτώσεις.
1.Εάν κατά τη διάρκεια του Νομικού/Τεχνικού ελέγχου παρουσιαστούν τυχόν προβλήματα στο ακίνητο,
η προκαταβολή θα επιστραφεί εξ’ ολοκλήρου ή ότι αναφέρεται στο Ιδιωτικό Συμφωνητικό.
Αυτός είναι και ο βασικός λόγος που συστήνεται η προκαταβολή, να παραμένει δηλαδή στο δικηγόρο και όχι στον πωλητή.
2. Εάν ο πωλητής αποχωρήσει από την πώληση και εφόσον έχετε υπογράψει Ιδιωτικό Συμφωνητικό και καταβάλλατε την προκαταβολή, θα σας επιστραφεί το ποσό εις διπλούν ή ότι αναφέρεται στο Ιδιωτικό Συμφωνητικό.
3. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να μην προχωρήσει στην αγορά χωρίς την αντιμετώπιση ουσιαστικού προβλήματος του ακινήτου (νομικός & τεχνικός έλεγχος) η προκαταβολή χάνεται.
Για αυτό τον λόγο πριν υπογράψετε το Ιδιωτικό Συμφωνητικό και δώσετε την προκαταβολή πρέπει να είστε απόλυτα σίγουροι για την επιλογή του ακινήτου.
* Πρέπει να γνωρίζετε ότι με την υπογραφή της συμφωνίας έχετε δεσμευτεί να αγοράσετε το ακίνητο.
Πρέπει να ασφαλίσω την ακίνητη περιουσία
Σας προτείνουμε να ασφαλίστε το ακίνητό σας, μόλις ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοραπωλησίας για να αποφύγετε τυχόν κινδύνους όπως η πυρκαγιά, ο σεισμός, πλημμύρες, θραύση κρυστάλλων, καταιγίδες, κλοπή, καθώς και αστικές ευθύνες προς τρίτους.
Για τα συνεργαζόμενα Ασφαλιστικά γραφεία πατήστε εδώ